“金九银十”不再：买房人观望怕降价，百强房企八成业绩下跌
来源：时代周报
“金九银十”收官，但房企的收成并不太好。
克而瑞数据显示，10月单月，TOP100房企销售操盘金额为7761.4亿元，较去年同期下跌了32.2%。从累计业绩看，房企销售增速也在放缓，前10月百强房企销售操盘金额93347.2亿元，同比仅增长6.7%，较2019年同期则增长18.5%。
尽管如此，相比9月，10月的楼市还是有所回温。9月份，TOP100房企单月销售操盘金额为7596亿元，首次出现环比下降，降幅为1.8%；从同比来看，9月单月比去年下降36.2%，较2019年9月也下降17.7%。
中指研究院企业事业部研究主管陶淑茹对时代财经称，“金九银十”失色主要受整体市场环境影响，“各地调控政策逐渐显效，房贷环境偏紧，楼市有所降温，购房者观望情绪提升”。
在“含金量”下降的市场中，一线城市的抗跌能力明显优于二、三线城市。克而瑞重点监测的29个城市中，商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。其中，一线城市成交环比增长4%，同比跌幅为18%。25个二三线城市市场难言好转，成交环比下降4%，同比下降23%。
龙头房企也继续保持一定优势，行业集中度进一步加速。1-10月，销售额超千亿的房企达到32家，较去年同期增加6家。TOP10房企销售操盘金额门槛达2288亿元，同比增幅达25.3%，较2019年增长40.1%。 TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛分别同比提升23.5%、11.3%， 而TOP50房企销售操盘金额门槛则与去年同期基本持平，为485.6亿元，门槛增幅低于其他梯队。
而整体来看，冷淡市场下，房企的业绩完成率面临不小压力。据克而瑞统计，10月，百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%，而业绩同、环比双降的百强房企达37家。
中国指数研究院数据显示，今年1-10月，公布了销售目标的32家房地产企业中，目标完成率均值仅为76.3%。其中，业绩完成率超80%的仅有8家，绿城、滨江、正荣、佳兆业、大发地产等目标完成率则超90%。
销售承压，房企的拿地热情也随之锐减。中指院统计数据显示，10月，50家代表房企拿地总额同比下降71.1%，环比下降68.7%。全国共62宗地块遭流拍，流拍率为13.42%。1-10月内，全国共流拍813宗，流拍率为12.04%，同比增长2.71个百分点。
“一方面，9月单月拿地金额增速显著，导致10月环比下降；另一方面，市场进入调整期，企业拿地日益谨慎，同比亦有下降。”中指院分析称。
从城市群分布来看，热点区域城市越来越受房企青睐。1-10月，长三角、长江中游、粤港澳大湾区最受房企关注，拿地面积占比分别为34.1%、9.5%、9.3%。分城市看，重庆超越近年的“卖地大户”杭州，卖地面积位居全国第一，杭州和长沙则占据第二、三位。长江中下游的温州和金华市，虽然并非集中供地城市，但在“代表房企拿地面积TOP10城市”榜上有名，分列第六、第十位。
信贷收紧是楼市“熄火”的重要原因。今年二季度以来，房贷持续收紧，多地上演“停贷潮”。同时，房企获得的开发贷也同样不足，资金链吃紧。至三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点。而个人住房贷款增速也在回落，三季度末余额为37.37万亿元，同比增长11.3%，增速较上季末低1.7个百分点。
市场上总有“调控放松”的声音出现，尤其9月底以来中央、央行对房地产行业、房贷的频繁发声，也多被解读为政策松动的信号。贝壳研究院统计数据也显示，房贷环境稍微有所改善：10月份，90个主流城市首套房贷款利率为5.73%，二套房贷款利率为5.99%，均较上个月下调1个基点，这也是今年以来房贷利率首次出现回调。
不过，房贷全面放松并未来临。广州市工商银行某支行信贷经理对时代财经称，“目前市场很敏感，一有利好消息，很担心反弹。而且，银行房贷‘两道红线’仍在，就算银行想放松，也‘心有余力不足’。”
贷款难到位，债券融资也面临不小压力。根据贝壳研究院统计，10月房企境内债券融资平均票面利率4.18%，较上月上升7个基点；境外债券融资平均票面利率为10.65%，较上月大幅上升157个基点。
发债规模则超预期收缩。10月单月，房企境内外债券融资共发行31笔，较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。前10月境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元。
贝壳研究院认为，虽然央行针对房地产行业的表态释放一定的友好性，但政策实质性的边际放松主要是对金融机构执行政策中不合理行为的纠偏，对金融机构的风险偏好影响仍需一定的时间。国际上，美国通胀持续超预期，美债波动主要受投资信心的冲击，地产行业中以美元债为主的境外债将会受此影响。
