文|大白 文章来源|米宅
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在过去20天可以说近三年内中国楼市最风云激变的二十天。
在这二十天内，北、上、深、广四地联动，用四种方式预演了2021年中国楼市的四种调控模式。
▍深圳：断炒房的念想。
8日深圳住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，给全市3595个小区的二手房设立了“成交参考价”。
并通知深圳多家中介机构不得发布高于成交参考价的房源；要求下架高价房源的，要求成交房源按照指导价过户/贷款。
9日深圳官方确认，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
这一系列操作，统统在24小时内完成。
如果银行配合以上操作，直接把高杠杆炒房客干懵掉！
在此之前，深圳先后堵住落户买房、离婚买房、婚票买房、违规资金进入楼市的漏洞，并已对税费政策加码。
这就是深圳的调控，一点一点断了所有念想！
这一次深圳能从二手房评估价入手调控，本身就已经打到在楼市的七寸上了，足见深圳当下调控的决心。
从官方公布的参考价看，基本上是2019年9月深圳的房价。
因此，政策的意图，已经不言而喻了。
就是要降房价的，灭的就是深圳房价的上涨预期。
因为深圳的特殊性。你会发现上海调控新10条以及新房摇号政策，都是借鉴了深圳的相关政策。比如，夫妻离婚三年内限购，去年深圳已经发布；比如新房摇号优先满足“无房家庭”，也是去年深圳的政策之一。
所以，2021年大概率是热点城市照着深圳政策抄作业的一年。
▍上海：施策降温，疏导需求。
在过去三年，上海的楼市热度一直控制得非常平稳，但2020年底上海楼市突然面对暴涨压力。
我们之前也分析过上海本轮是内需驱动的行情。
因此，从上海调控新10条以及后续对法拍和摇号的加码政策，能看出上海本轮出政策既准又狠，直戳要点。
但只是上海调控的一面。另一面是疏导需求。
在《上海十四五规划建议》中明确提到的五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤），将成为增加住宅供应主要区域，以达到对购买力和需求的疏导。
因此，上海的调控方式，大概率会成为2021年热点城市调控学习的榜样：一手保护刚需首套，抑制投资，一手疏导需求、防止普涨过热！
▍北京：严查
2月1日，北京传出：为了限制二手房市场交易热度，监管部门要求中介机构降低“带看频次”，一周之内，每套房子被买家看的次数不超过2组；不参与“经营贷”、“首付贷”、“消费贷”等违法违规金融活动。
我们会发现，虽然深圳、上海、北京都出调控政策抑制市场过热，但各有各的逻辑：
深圳是严控，重点在“不炒”；
上海是降温，重点在“疏导”；
北京是警示，重点在“严查”；
这三种方式也将是2021年楼市调控的三种常态。
对于房价上涨预期高涨，久调无效的城市，房住不炒就是最高准则，漏洞一点一点补上，不给炒房一点余地。
这个时候就需要深圳的严控。
对于房价上涨动力强劲，内需驱动的城市，需要打破房价短期暴涨预期。因此调控首要稳准，但重点在疏导需求。
这个时候就需要上海的因势降温。
对于房价蠢蠢欲动的城市，特别是在持续阴跌数年刚有回暖，楼市还处在敏感时期，既不能一棒子打死，也不能听之任之。
这个时候就需要北京的严查。
有没有第四种模式呢？
有！
它就是当下的广州。
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面对上海、深圳一次又一波的楼市调控新政，同为一线城市的广州、同样面对房价上涨压力的广州，并没有明确官宣的调控政策。
这也让很多人想不通。特别是当下这个阶段，广州本地的朋友都慌了。
因此，最近一段时间广州政策面也是频频传出调控的传闻。主要体现两个方面：
1、信贷收紧
比如，传广州农行的接力贷暂停了；传南沙有银行取消“双外”人员贷款。
2、人才购房政策收紧。
比如传黄埔限购升级（目前只是传闻）。
以上传说，或真或假。官方并没盖棺定论的说法。因此，当下的广州政策面并没有开始收紧。
我猜测应该是，广州楼市虽火，房价虽涨，但并没有踩到调控红线，都还在合理可控的范围。
至于这条红线究竟在哪里！只有官方才会有答案。
但不可避免的是，随着市场量价累积，迟早会碰到调控的红线。
因此，可以确定的是，接下来广州会依据楼市的实际情况出台相应的政策，大概率也是先从抑制投资入手，参照深圳和上海。比如堵住假离婚的买房漏洞；增值税征免年限从2年提高至5年等；或者严查首付款的流水轨迹，加强经营贷审查等等。
有两点需要广州的朋友注意：
1、刚需无房一定会受到优先照顾。
2、大概率会有政策误伤改善或者二套。
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最后，结合对北上广深政策面和市场端的分析，总结如下：
1、2021年对于炒房投资来说是非常不友好的一年。
2、2021年存在极大的金融政策的不确定性。因此，去杠杆将是楼市的关键词之一，一定要重视现金流。
3、从北上深调控看，2021年的政策反应越来越快速，也越来越精细化，一旦楼市过热，立马就会有政策跟上。深圳、上海、北京是这样，广州、杭州、南京、厦门、成都、武汉等等也不会例外。这样的态势将会是未来楼市的一种常态。
4、北、上、广、深四种调控模式对应一轮楼市行情的四个阶段，因此想要了解你所在城市处在一轮楼市行情的什么阶段，看当下政策即可。
