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国是直通车 庞无忌
部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码。
这场由上海率先发起，深圳、广州、北京、杭州等城市陆续加入的“调控风暴”一直刮到了牛年新春。往后，上海买新房要算积分了、深圳二手房被控价了、杭州落户未满5年限购一套房、广州按揭贷款利率也上浮了。
风暴过境，牛年楼市怎么走？房地产热点是否会出现迁移？
一线城市或现“跨年调控”
年初以来，一线城市房地产市场出现罕见的调控反复加码。
以上海为例：
上海在1月21日晚发布调控新政“沪十条”，提出夫妻离婚三年内限购等政策。
1月25日，将法拍房纳入限购。
1月29日，上海银保局发布严格实施房地产贷款集中度管理等8条措施，其中规定只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
2月2日，上海多部门约谈了主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企。
此后，上海曝出三部门约谈“冰山”系列房地产自媒体账号。
6日，“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施，买新房需要算积分，积分高者才有参与摇号的资格。
深圳同样在短短20天时间内，5次出台楼市相关政策。深圳先后规定家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下；对涉嫌违规申购“网红新盘”华润城润玺一期的12名人员进行惩戒；启用“购房意向登记系统”；此外，近期还放了个”大招”——发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格等。
市场人士认为，深圳市此番发布的二手房成交参考价普遍低于市场挂牌价和成交价，特别是豪宅和热门学区房。按深圳市最新规定，高于参考价的二手房将无法挂牌。链家等二手房交易平台上，深圳市的二手房报价已经全部下架。
北京市近期再次表态。2月10日消息称，住房和城乡建设部副部长倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作。北京市政府有关负责人表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。
在此之前，北京市银保监局已发布消息，要求各银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。针对唱涨楼市的言论，北京市三部门还联合召开约谈会，对北京大土豆、米宅北京、北京大房子等5家自媒体进行集中约谈。
为何各地频繁加码调控？
去年下半年以来，上海、深圳楼市均被曝出“业主跳价”“排队摇新房”等现象，杭州则是多次出现新房“万人摇”。2月5日，杭州紫璋台项目再次出现超万人参与摇号，这也是2021年杭州首个“万人摇”项目。供需紧张、楼市快速升温，引起相关部门警觉，调控收紧是必然趋势。
特别是在2021年的特殊环境之下，海外疫情影响带来大量学区房需求回流、部分返乡置业需求回流一二线，核心城市房地产市场仍然蠢蠢欲动。
浙商证券首席经济学家李超指出，一方面高收入高技术群体持续净流入带动的旺盛需求；另一方面，一线城市具备核心资产的金融属性，是高收入人群财富管理时保值增值的重要标的。一线城市房价仍存上涨压力。
返乡置业变就地置业？
今年多地倡导就地过年，人们的返乡置业意愿明显降低。而返乡置业是支撑三四线楼市销售的重要动力之一。
58同城、安居客此前发布的《2020-2021返乡置业调查报告》显示，与2020年春节前相比，2021年调研人群的返乡置业意愿有明显降低。今年有61.2%的受访者希望在工作城市及周边购房，有37.8%的人表示想要回到家乡置业。而去年同期，表示想要回到家乡置业的人群比例接近七成。
每日互动大数据显示，2021年春运前七天，19个一线、新一线城市返乡人口数量都较去年同期有较大幅度的减少，最高降幅超七成，最低降幅也近五成。
分析认为，返乡置业减少的同时，一二线城市可能会罕见地在春节期间出现就地置业需求增加的情形，从而加大房价上涨压力。
为了避免年后楼市跳涨，一些地方可能会出现“跨年”调控的情形。
楼市的一条“命脉”被拉紧
在各项政策当中，金融调控的效果往往立竿见影。
业内普遍认为，“银根”和“地根”是楼市的两条命脉。而近期“银根”频现收紧迹象。
1月下旬，多地曝出房贷额度紧张、利率上浮的消息。
这不仅仅是几家银行收紧房贷那么简单。中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，“五道红线”（房地产贷款集中度管理制度和房企融资新规的统称）的划出，让2020年成为中国房地产金融审慎管理元年，这可能是一个新的里程碑。
从过去几年的历史经验来看，刘水指出，房地产金融审慎指数增加会显著抑制房价上涨，抑制商品房需求，同时也将抑制房企规模增速。
慢牛和分化
中指院认为，未来房地产市场或呈现出弱周期、“慢牛”行情和分化持续三大特征。
中指院分析称，一方面，金融审慎管理之下，将避免大量资金流向房地产市场，从而避免房地产市场暴涨暴跌，防止“疯牛”出现。
另一方面，中国城市化率或在2030年达到70%，进入城市化后期，未来10年GDP仍将维持中高速增长，房地产市场仍有向上发展空间，未来10年中国房地产市场或现“慢牛”行情。
过去大中小城市房价普涨的情况或难再现。中泰证券首席经济学家李迅雷指出，随着存量经济特征慢慢显现，楼市会同股市一样出现明显的分化特征。今后五年，房价下降城市的个数会超过上涨城市的个数。
李迅雷认为，北上广深以及杭州、南京、宁波、厦门等城市仍有房价坚挺的基础，但债务沉重省份的三四线城市则面临下跌压力。
这一趋势已经显现。据贝壳研究院统计，2021年1月份，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%，其中一线城市交易量增长超过20%。
但是，市场升温并不是全局性的。1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。即使在一线城市内部二手房价格也并非全面上涨，如北京的房山及顺义、深圳的盐田等城区价格有所下跌。
