每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
临近年底，对于房企而言，一方面要冲刺年度目标，另一方面还要力保资金安全。
11月24日晚间，佳兆业集团就近期理财产品兑付、到期美元债等事项作出公告说明，于2021年11月到期的5850万美元及2985万美元的利息支付宽限期将分别于2021年12月11日及2021年12月12日到期。同时，为增加流动性，佳兆业正考虑加快出售房地产项目及优质资产等措施。此外，中国奥园、阳光城、当代置业等房企均在近期寻求债券展期。除当代置业2.5亿美元的美元债展期未获通过而造成实质性债务违约外，中国奥园3笔共计14.3亿元的国内债券以及阳光城6笔债券共计71.766亿元均获得展期通过。
值得注意的是，随着近期融资环境的局部放松，不少国企央企背景房企融资步伐加快，11月以来（截至23日）房产企业融资总额已达617.5亿元，相当于10月总额的约169.2%，单月融资规模环比连续3个月下降后终于呈现上升势头。
多家房企债券获展期
在“三道红线”之下，今年下半年以来房企融资频频受阻。尤其是三季度以来，多家房企出现流动性问题。
11月24日，针对网传的“奥园一笔6600万元信托贷款违约”消息，中国奥园方面表示，该借款为合资公司作为借款人，由于合资公司存在其他债务纠纷引起，目前正在积极主动和对方联系沟通。
另据市场消息，中国奥园第二笔国内私募债的展期方案获得通过。据Wind，该笔债券简称为“21奥园ABN001”，发行规模共5.5亿元，发行利率为5.8%，将于11月26日到期，发行机构为云南国际信托有限公司。
而过去一段时间里，除奥园外，佳兆业、阳光城两家房企也因流动性陷入困境，两家公司均与投资人和债权人展开协商，希望获得资金兑付或债务偿还展期。最新消息显示，债权人已通过佳兆业和阳光城的展期申请。
有业内人士透露，目前不少房企都已经启动了与债权人协商债务展期的工作，提前预防实质性违约的发生，而一些企业则已着手变卖资产，以求过冬。
值得注意的是，近期陷入风波的房企，包括“三道红线”全达标的“绿档”房企，以及只踩中一道红线的房企。如出现债务违约的当代置业、花样年，截至2021年上半年仅剔除预收账款的资产负债率超标。这些公司年中的账面现金均能覆盖短债。
国家统计局数据显示，今年1~10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%（今年1~2月为51.2%），增速连续8个月呈现下降趋势。此外，占房企资金来源54%的内源资金（即定金和按揭贷款），今年以来连续5个月下降。
申万宏源在研报中表示，随着预售监管资金政策趋严，房企滞留了大量资金在项目公司层面，无法回到母公司层面。按揭额度的收紧，也限制了房企的开工和融资。
“房企债务展期释放出企业面临流动性困难的信号，无法按期偿还即将到期债务。房企应利用债务展期时间积极筹措资金，及时与债权人沟通并按期偿还债务。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士表示，需要债务展期的房企首先面临的是如何活下去的问题。如果未能妥善解决流动性困难，房企将发生债务违约，严重影响房企信用，以及企业的持续发展。
另据不完全统计，自9月份以来，穆迪、惠誉、标普三大国际评级机构对中国房企做出了142次调整评级和展望的动作（包括对某一家房企重复调整评级的次数），其中评级和展望被下调的累计有106次，比例高达74.6%。这一数字超过了2020年全年的调整次数，创下中国房企评级近年来全年被下调总次数的历史新高。
信用债发行明显提速
不过，进入第四季度以来，央行和银保监会多次提及促进房地产行业稳定健康发展，房企融资环境预期有所缓和。
尤其是11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会以来，数十家央企或国企性质房企在银行间市场频繁发债，房企融资阀门也终于有了松动迹象。
11月22日晚间，保利发展发布公告，计划发行不超过98亿元的公司债券，募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。这是保利发展11月以来第三次发布公司债券相关公告，11月5日和20日，保利发展先后发布中期票据发行结果公告，实际发行募资规模分别为25亿元和20亿元。
除了保利发展，首开股份、中海发展、招商蛇口、光明地产、苏州高新、金地集团以及郑州地产集团等房企也纷纷完成债券发行。中指研究院监测数据显示，截至11月23日，11月房地产企业融资总额为617.5亿元，相当于10月总额的约169.2%，单月融资规模环比连续3个月下降后终于呈现上升势头。从结构来看，信用债发行规模已达425.4亿元，是最主要的融资力量，占总规模的近七成。
与此同时，本轮房企融资审批速度也明显加快，如小商品城11月10日宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成，发行周期仅为5天。
“继11月9日银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会后，信用债发行明显提速，本月发行量已达上月的227.2%，市场响应积极。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星分析指出，目前银行间债券市场融资口子已经有一定松动，未来资质良好、信用较高的企业特别是国企央企也有望加入发债队伍。但本月发行人仍以央企及地方国企为主，仅金地一家为混合所有制企业，民企等待融资边际放松仍需时日。
对于民营房企而言，则是纷纷通过配股融资、变卖资产、控股股东“自掏腰包”、提前回购美元债等方式积极“自救”。
11月17日，中国恒大公告称，出售其持有的恒腾网络全部股份，总价为21.28亿港元。同日，融创中国也公告称，已将3.35亿股融创中国配售股份和1.58亿股配售股份配售予不少于六名承配人，两项配售合计所得款项净额约9.42亿美元。而在此之前，融创中国已在短短十天内通过出售贝壳股票、转让项目股权等动作回笼资金超70亿元。
此外，近两个月来，已有包括新城、世茂、正荣、融信、弘阳、金辉、旭辉、中梁在内的15家房企回购不同规模的美元债，回购总金额超过11亿美元，约合人民币70亿元以上。
但需注意的是，中指研究院数据显示，2022年房企海外债将面临更大考验，年度到期债务规模3560.2亿元。按季度来看，一二季度合计到期余额分别为983.3亿元和983.9亿元，三四季度到期余额分别为852.6亿元和740.4亿元。
“除加大营销、紧抓回款，必要时房企通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流外，还要量入为出、审慎拿地，精细化运营。”中指研究院认为，房企要“节衣缩食”过紧日子，改掉“黄金时代”大手大脚的“坏毛病”。
