三季报放榜③｜百家A股房企创收1.76万亿净利千亿，万科等10龙头增收不增利
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【编者按】楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……2021年年中以来，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下，房企交出2021年三季度“成绩单”。
10月中旬，搜狐财经推出《拆解上市房企三季报》系列专题（点击查看专题单篇报道），聚焦上市房企三季报，以窥市场、以探企业。截止目前，A股共有112家房地产开发商披露三季报。
一片数字矩阵是企业过往的轨迹，也是未来的注脚。搜狐财经结合营收规模、利润规模、销售规模、品牌影响力等多维度，选出其中的典型房企，从多维度出发，揭秘数据背后的地产行业。
《搜狐财经拆解上市房企三季报之榜单系列》此前已推出两篇稿件，分别聚焦了A股53家典型房企的短期偿债能力（点击查看榜单稿件）、应付票据及应付账款表现（点击查看榜单稿件），这些科目均属于房企“资产负债表”这一科目的指标呈现。
而对于每一家企业而言，盈利能力是衡量其发展质量的主要维度，也是投资者最为关注的板块。作为观察企业获取利润的能力的窗口，盈利能力指标主要包括营业利润率、成本费用利润率、净资产收益率等，这些指标被归在财报里的“利润表”中。
为更全面放映房企的盈利能力，并结合可查询的最新一起财务指标数据情况，搜狐财经在对盈利指标进行刨析时，将样本对象扩大到A股100家上市房企，并重点解析其中的头部房企表现。
整体来看，当“暴利”不再，房地产行业开始回归经营本质，呈现在眼前的事实也越发清晰：房企仍在“创收”，但却逃不过利润下滑的命运。
长远来看，房地产行业的自身调整和行业底层逻辑的变化，再叠加2020年以来疫情加速了房地产行业的分化，中小房企纷纷出局，行业集中度再度提升，房地产行业格局正不断被重塑。
前三季度，A股100家上市房企总营收超17638亿元，平均到每家约为176亿元。
但这176亿元的平均营收的可参考意义或并不大，因在这100家房企，仅有15家房企在该平均线之上，剩下的85家房企则连这一平均线都无法超越，这也从层面呈现出房企在“创收”方面的分化严重。
具体来看，在这100家上市房企中，前三季度总营收破千亿元的仅有四家房企，分别是绿地控股（4271.17 亿元）、万科（2714.86亿元）、保利发展（1384.60亿元）、新城控股（1091.22亿元）。
招商蛇口、金科股份、中南建设、金地集团、荣盛发展、首开股份6家房企紧跟其后，总营收规模在430亿元-820亿元之间。
共有77家房企前三季度的总营收在百亿元之下，如金融街（96.66亿元）、我爱我家（89.46亿元）、格力地产（61.69亿元）、美好置业（19.3亿元）等。
《2021年前三季度A股典型房企营业总收入及同比变化排行榜》，制图：搜狐财经
在总营收同比增长方面，共有64家房企实现了正增长。结合销售额规模、品牌影响力等维度筛选来看，首开股份、迪马股份、招商蛇口、新城控股、华侨城A、格力地产5家企业的同比增幅超过45%。
需要注意的是，2020年受疫情影响，房企业绩普遍受到冲击有所下滑。故需考虑2020年同期基数较低等因素，以首开股份为例，前三季度共实现总营收439.3亿元，同比增幅79.99%；对比2019年同期总营收295.4亿元，则增幅为49.16%。
宋都股份、金地集团、金科股份、中南建设、绿地控股5家房企的总营收同比增幅在32%-33%，而万科12.42%的总营收增幅仅能排在第56位，被一众销售额规模远不及自身的房企甩在身后。
36家总营收负增长的房企中，美好置业和信达地产的知名度相对较高，同比降幅分别达到了11.69%、33.80%。
纵使房企的“创收”能力仍在，但利润下滑已成为现实。前三季度，100家房企共实现净利润超1117亿元，平均一家房企超11.17亿元。
其中，有20家房企在这一平均线之上；*ST中房等13家房企，则录的净利润亏损，亏幅在0.18亿元-1.18亿元之间。
几乎与总营收所“匹配”，万科（166.89亿元）、保利发展（135.83亿元）、绿地控股（111.65亿元）三家房企净利润破百亿元。
招商蛇口、新城控股、金科股份等7家房企，则较为紧密地排列在29亿元-64亿元梯队。净利润低于10亿元、但并未录得亏损的房企，共有65家。
《2021年前三季度A股典型房企净利润同比变化排行榜》，制图：搜狐财经
净利润同比方面，共有43家房企录得同比负增长。其中不乏知名房企，如绿地控股（-7.281%）、京投发展（-13.09%）、万科（-15.97%）、中南建设（-24.95%）、金地集团（-33.71%）的净利润均出现不同程度的同比下滑。
万科的情况尤为引人关注，此前搜狐财经已单独对万科的三季报做了详细拆解（点击查看往期报道：万科三季度归母净利降幅扩大跌23%）。
这份三季报继续延续了万科今年中报“增收不增利”的态势，前三季度营收同比增幅12.4%，但归母净利润降幅也达到了16%，较今年中期的11.68%，降幅进一步扩大；销售端也出现2.8%的同比下滑。
但万科在财务方面依旧很“健康”，截止9月末，净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元。
金地集团的净利润同比降幅超33%，并且金地集团前三季度系营收、净利均“双降”。从财报来看，主要受三季度单季度业绩的拖累（点击查看往期报道：金地集团三季度营收净利“双降”。
综合总营收、净利润来看，前三季度，在A股龙头房企中，仅保利发展、招商蛇口录得“双增长”，前三季度营收分别增长17.86%、63.13%，归母净利润分别增长2.88%、189.76%。
在本次统计的100家房企里，共有20家房企营收、净利润均“双降”。知名房企除了金地集团之外，还有信达地产。
同在这100家房企中，共有10家房企前三季度“增收不增利”，包括绿地控股、万科、中南建设、城建发展、华侨城A等7家知名房企在内。
绿地控股前三季度的营收同比增长33%至4271.17亿元，位居A股房企首位。但其前三季度净利润为111.65亿元，同比下降7.28%；扣非后归母净利润107.4亿元，同比下降10.56%。
绿地控股在三季报中称，营收的增加一方面是前三季度公司房地产业结转收入1496亿元，保持稳健；另一方面，基建产业与去年同期相比，合并范围增加了广西建工集团有限责任公司，规模再上台阶，共实现营业收入2114亿元，同比大幅增长44%。
今年年中时，中南建设实现总营业收入384.8亿元，同比增长了29.6%。但利润指标近乎“全线下滑”，归母净利润17.48亿元，同比下降14.72%；净利率5.27%，同比下降2.71个百分点；综合毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点。
这样的中期“成绩单”，让中南建设发布财报后的首个交易日股价直接跌停。而从最新的三季报来看，中南建设前9月的净利润亏幅已进一步扩大至超24%（点击查看往期报道：中南建设上半年净利降15%股价跌停）。
仅从营收和净利润角度来衡量一家企业的盈利能力不免太过单薄，相比上市公司赚多少，投资者更关心的是公司能给自己赚多少。因此，在讨论一家企业的盈利能力时，还有一个绕不开的指标——净资产收益率，又称ROE。
简单来说，ROE堪称上市公司财报的“晴雨表”。净利润的量级受限于公司体量，强者愈强，ROE则展示公司单位资产的获利效率，关系着投资者持有的每股资产的增值能力，也昭示着公司净利润上涨数据究竟够不够“硬”。
“股神”沃伦·巴菲特就曾说过，“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”简单理解，ROE越高，说明投资带来的收益越高。
在这100家房企中，22家房企ROE为负增长，其余78家房企的平均ROE为8.53%。以规模房企来看，绿地控股、金科股份、新城控股、珠江股份、华发股份、中南建设6家房企排名靠前，在9%-12%之间。
保利发展、万科、格力地产3房企在7%左右，金地集团、招商蛇口在5.6左右%。相比而言，世茂股份、华侨城的ROE便相对较低，在4.2%左右。
《2021年前三季度A股典型房企净资产收益率排行榜》，制图：搜狐财经
随着市场环境的变化，融资监管新规“三道红线”的发布等多重因素带来的冲击，房企正从规模导向向利润导向转变，ROE指标受到越来越多的房企重视。
如何稳住ROE指标？在行业利润面临“天花板”和“降负债”的基调下，这便要求房企加快资产周转率，讲求“体量小、适销对路、快进快出”的目标，来实现效率的提升。另一方面，便是当前房企都在提的“向管理要利润”。
如此导向下，“数字化管理”、“大运营”、“精细化管理”成为房企当前的关键词；与此同时，在组织架构调整方面，“精总部”、“强一线”、“放权”、“人才引进”也成为房企的调整思路。
