万达商管IPO背后:四年蛰伏,向死而生,王健林再度敲开资本市场大门_商业

2021年10月25日18:05:39万达商管IPO背后:四年蛰伏,向死而生,王健林再度敲开资本市场大门_商业已关闭评论

万达商管IPO背后:四年蛰伏,向死而生,王健林再度敲开资本市场大门

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10月21日晚间,万达商业管理在港交所提交招股书。历经“4000亿债务缠身”、清仓海外资产、回A上市受挫后,万达再度敲开资本市场的大门。

万达的命运,与王健林的个人命运,总是紧密相连。

2016年,王健林最后一次登顶福布斯富豪榜中国首富,彼时,王健林身家310亿美元,按当时汇率折算,相当于人民币2158.62亿元。

而随后,万达出现危机,首富变“首富”见诸报端。2017和2018年,王健林财富总值均位列第四,分别为1668.2亿元、1566.3亿元。

2019年,王健林跌出福布斯中国富豪榜前十,位列第14名,财富缩水至883.9亿元,2020年降至30位,财富仅900亿元。

目前,王健林持有大连万达商业52.68%股权,据此计算,王健林间接持有万达商管股份41.5%,估值747.5亿元。

曾经负债4000亿变卖资产的万达,何以“起死回生”?

2017年6月,坊间传出,金融监管部门紧急要求银行排查对部分大财团的授信和海外融资特别是并购贷款、内保外贷等业务的风险。其中包括万达、海航等数家企业。

一个月之后,王健林突然宣布,将13个万达文旅城和77家酒店的重资产“甩卖”。按照最初协议价格,以438.44亿元将13个文旅项目的91%股权、以335.95亿元将76个酒店转让给融创中国。

此后,富力地产临时入局,仅以199.06亿元就收购了万达77家城市酒店全部股权。

2018年,万达商管将旗下22家公司以股权转让的方式出售,同时注销了两家公司。处置子公司收到的现金或现金等价物为92.99亿元,2017年则为614.63亿元。其中,65.97亿元转让给万达地产集团的14家公司,转让酒店股权5.48亿元,转让境外公司19.7亿元。

大连万达集团董事长王健林曾在公司2018年的年会上表示,“万达商管是万达的核心企业,我什么企业都能丢,这个不能丢。”

2019年的一份债券募集说明书披露的万达资产甩卖的力度。2016至2018年,万达商管存货账面价值分别为1653.60亿元、933.71亿元、457.47亿元。

受2017年以来万达商管出售文旅项目的影响,该公司存货呈逐年减少的趋势。2019 年以来,随着地产项目的销售结转,万达商管存货进一步下降。

连续几年的“卖卖卖”,截至2021年上半年,万达累计出售资产超2000亿元

2018年,王健林将万达商业14%的股份卖给了QQ音乐等四家企业组成的财团,获得资金340亿元。同年,王健林还将万达影业的股份进行出售给阿里,获得78亿资金。

2018年1月16日,万达将伦敦One Nine Elms大楼以5900万英镑价格出售。同月,悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目、黄金海岸项目被万达以3.15亿澳元出售。

2018年11月,万达将洛杉矶的One Beverly Hills地块作价4.12亿美元卖给了伦敦房地产公司,一同被卖出的还有未注入上市平台的加州比弗利山庄项目。

去年11月25日,万达酒店发展公告披露,已完成出售于芝加哥物业项目的权益。至此,万达海外项目已经全部出售完毕,万达酒店发展旗下再无海外资产,而王健林及万达集团的海外房地产投资也正式宣告结束。

2014年12月,万达商业登陆港交所。其280亿港元的募资规模,创下了当年港股市场最大规模的IPO。

上市后,万达商业在资本市场的表现不及预期,王健林曾表示,万达商业的股价被严重低估。

为此,上市不足两年的万达商业决定私有化退市,并转战A股。2015年11月,万达商业披露招股书寻求上交所上市,计划发行不超过2.5亿股A股股票,拟募资约120亿元。

由于A股对传统房地产企业有严格准入要求,宣布回A的万达商业开始全面转型轻资产,进一步优化上市资产属性。

2018年3月,万达商业宣布不再进行房地产开发,名称也由“商业地产”更为“商业管理”。

公开信息显示,2018年,万达商管还引入了腾讯、苏宁、融创和京东等投资者共计304亿元的出资,由它们来收购万达商管自港股退市时引入的投资人持有的14%的股份。

据称,交易协议约定,万达商管需在2023年10月31日前完成上市。

今年3月底,万达宣布终止回A计划,同时与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,珠海国资委出资30亿战投入股。

相较于被挡在A股大门外的时光,万达商管此次赴港上市要顺利得多。

此前10月18日,证监会政务服务平台显示,万达商管境外首次公开发行股份审批,已获证监会发布受理通知。

证监会于今年8月20日首次接收珠海万达商管材料,8月26日出具补正通知,10月9日接受补正材料,并于10月11日发布受理通知。

如果用一句话解读万达的转型,那就是由“重”变“轻”。

所谓“轻资产”,即企业不自持相关商业地产,只输出品牌,负责设计、运营等工作,并分得收益。

早在 2015 年 9 月,万达商业就向中国证监会提交了招股书,拟上市的资产以商场、酒店 和文旅项目三类为主。从彼时招股书可以看出,当年的万达商业,房地产色彩浓厚。

随后,万达商业开始调整业务,转型轻资产。

2019年,万达商管大举剥离房地产业务,由新成立的万达地产集团负责万达商管剩余的房地产业务,万达商管则专注于商业运营管理,强调服务业属性。

去年1月,万达集团宣布,万达商管集团已完成了房地产业务的剥离。万达商管剩余的房地产业务全部交由万达地产集团负责。

“这并不是万达集团不要地产,而是万达商管剥离地产。”一位万达内部人士解释道。

“地产和商管业务在上市中的估值标准是不一样的,独立上市更有助于突出万达商管的价值。”上述万达人士表示。

目前,香港市场对轻资产的青睐程度远高于重资产的房地产开发。据克而瑞数据显示,2020年,在港上市的内资物管企业平均市盈率是35倍,远超地产类企业。

在最新的招股书中,成立于今年 3 月 23 日的珠海万达商管成为上市主体,其实则是万达商管集团重组后的轻资产运营管理公司,本身并不持有物业,主要业务是为商业广场提供运营服务。

从招股书来看,万达商管的股权架构展示十分精简,主要股东类别有五个,珠海万赢持股 8.83%,银川万达持股 0.01%,大连万达商业持股 69.99%,董事及高管持股 0.02%,投资者持股 21.15%。

其中,前两者为大连万达商业全资附属公司,故大连万达商业合计持有 78.83% 股权。

目前,大连万达商业由珠海稳驰持股 1.7%,珠海稳隆持股 0.98%,大连稳泰持股 4.29%,王健林持股 5.19%,万达集团持股 44.31%,其他股东持股 43.52%。

大连万达商业的绝对控股权,牢牢地掌握在王健林的手里,总持股量达到 56.18%。包括 5.19% 的直接权益、通过万达集团拥有的 44.31% 间接权益、通过大连稳态等持有的 3.5% 权益和王健林的配偶林宁所持有的 3.18% 权益。

招股书显示,本次IPO前,碧桂园、蚂蚁、腾讯、中信资本等投资了万达商管,股份转让协议日期集中于今年7月、8月。

其中,碧桂园物业香港控股有限公司、碧桂园控股以旗下全资附属公司金逸环球有限公司,各自出资 32.3 亿元,持有珠海万达商管 1.7945% 股权。以此计算,碧桂园系合计投资达 64.6 亿元,持股比例为 3.589%。

而另有一个名为南通招华壹号新兴产业投资基金合伙企业的平台,投资了 9.24 亿元,持股比例为 0.51%。股权结构显示,其归属于招商资本。

2021年8月13日,PAG向万达商管融资19亿美元,每股对价3.86美元。此外,万达商管还获中信证券投资6.49亿元,每股对价24.84元人民币。

2018年、2019年、2020年,万达商管分别实现收入110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元。今年上半年,其收入为106.36亿元,同比增长42.71%,主要源于业务扩张。

万达商管主要有两种运营模式:租赁运营模式、委托管理模式。两者管理范围大体一致,所不同的是,租赁运营模式需要从业主处租赁物业,并将商业空间出租给商户、收取租金。

截至今年6月末,万达商管在管274个大连万达商业的万达广场,均已采用委托管理模式,在管的106个独立第三方万达广场中,有72个采用租赁运营模式。

今年上半年,万达商管在委托管理模式下的服务营收66.51亿元,占总收入的62.5%,较上年同期上升12.8个百分点。委托管理模式下,物业管理服务及增值服务是该公司主要收入来源。

同期,万达商管在租赁运营模式下的服务营收39.85亿元,占总收入的37.5%,商户租金收入是主要收入来源。

员工成本是万达商管销售成本、行政开支的主要组成部分。2019年、2020年、今年上半年,该公司行政开支分别为25.84亿元、33.58亿元、15.5亿元,计入其中的员工成本分别占比77.7%、82.6%、82.1%。

2018年、2019年、2020年,万达商管溢利分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元,毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%。

今年上半年,万达商管毛利率为42.4%,溢利6.56亿元。

从现金流来看,万达商管的资金主要来源于自身经营活动。今年上半年末,经营活动现金流量净额为 13.1 亿元,相比于去年同期的 7.27 亿元几近翻番,且已超过 2020 年 9.04 亿元的全年水平。

截至上半年末,珠海万达商管的现金及现金等价物约为 65.51 亿元。