狐说商道｜净利润时隔12年再现下滑，地产新周期下“农民”万科的转型之道
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地产“薄利”时代，“中年”万科的体面也受损了。三年前，坐上万科董事局主席位置才一年左右的郁亮，在万科的一场月度例会上首次喊出“活下去”。消息传出后，郁亮被人骂是“戏精”，不少房企对万科此举也是不屑一顾。
谁能想到，三年后的今天，头顶“稳健”帽子的万科也避不开地产新周期所带来的净利润下滑局面。“资深好学生”却没考好期中考试，作为万科总裁兼首席执行官的祝九胜只能“忐忑求解”。
这家最富有“危机感”的企业，也只能感慨，“‘活下去’是（行业）特别真实的存在。”
实际上，37岁的万科总有一种“众人皆醉我独醒”的清醒。无论是2007年提出的“拐点论”，2012年喊出“白银时代”，还是2018年的那声“活下去”，如今万科说过的话似乎都在被一一印证。
纵使如此，人到中年，也难免“一地鸡毛、压力常在”。万科的应对是，再次强调自己的“农民”身份，仍要做老老实实种地的“农民”。对于新业务，万科深度检讨，反思过去“太过乐观”。
“下滑”的中期成绩单，“忐忑求解”的管理层，“被检讨”的新业务，万科这艘“巨舰”未来将驶向何方？
面对这份“2021年上半年归母净利润同比下降11.7%”的成绩单，市场或也颇感意外，甚至有部分市场观点，将这称之为地产进入“薄利时代”的又一信号灯。
纵向来看，这是万科时隔12年中报和年报首次出现归母净利润的下降。此前的2008年，因受计提存货跌价准备的影响，万科当期归母净利润同比下滑了16.74%。
若忽略这次“失意”，实际上一直以来投资者对万科的业绩表现大多还是满意的，业界对万科的形容也多是“稳健”等褒奖词。
1991年上市到2020年这长达29年的时间里，万科的营业收入、净利润复合增长率分别达到了27.35%和29.81%。截止2020年末，万科已连续12年经营现金流为正；连续29年现金分红，分红累计达到836.9亿元。
2021年上半年，万科继续保持“三道红线”“绿档”企业标准。截止期末，持有货币资金1942.9亿元。
但稳健过头或就是保守，万科因此也没少被投资者批评。郁亮为此也曾多次回应，一再强调万科要做到的是“现金为王，手有余粮”，才能更好应对各种各样的挑战。
万科总裁、首席执行官祝九胜的说法也与这差不多，甚至还形象地称，“万科胆子小，保障经营安全，才能给股东带来长线的回报。”
万科2021年中期业绩推介会，从左到右依次为：万科CFO韩慧华、CEO祝九胜、执行副总裁首席运营官刘肖、董事会秘书朱旭
而万科在2021年中期业绩会上“自我检讨和反思”时，提出的两大原因：“销售规模增长有限”和“毛利率下降”，无疑这也是行业公认的当今地产开发商的“痛点”。
旭辉控股董事局主席林中就则直言，“房地产已走过暴利时代，利润快要见底。”换言之，这是全体开发商都要面临的一个新周期，考验的是各家企业穿越周期的能力。
深谙世事的“中年万科”自然懂得，它也再次释放出重要信号：行业游戏规则已发生变化。万科的说法是，“地产行业过多地追求规模、速度为导向的线性思维已难以为继。”
这样的话，从万科的口中说出并不稀奇。中国地产界，像万科这样时刻清醒着、危机感长存的开发商并不多。
对于万科，业界不乏赞美。或是对万科创始人王石、对以郁亮为首的职业经理人团队，而万科的确在产品、业务乃至公司制度上，也颇有自己的特色。
有赞美就会有批评，王石、郁亮、万科都有被“骂惨了”的时候，甚至被冠以“制造房地产企业焦虑的大师”称号。
2007年底，在清华大学国际交流中心举行的一场会议上，王石抛出房地产“拐点论”的观点，在地产圈掀起了一波不小的风浪。甚至引得SOHU中国创始人潘石屹与其唱反调，喊出了“无拐论”。
潘石屹彼时的说法是，万科是在借机抢客，利用自己的影响力“清理对手”，做大市场占有率。无奈，王石话音刚落，2008年楼市就“量价齐跌”了。
到了2012年，王石和万科又首次提出“房地产行业正在逐步从黄金时代进入白银时代”的观点。该观点之后又在2014年，直接被写进了万科的《致股东信》里。2018年，万科更是直接宣布“这就是一个白银时代。”
和提出“拐点论”时的情形一样，万科的“白银时代”观点也曾遭到业界的抨击。融创中国创始人兼董事长孙宏斌就曾“怒怼”，“白银时代”的观点“太扯了”。
“当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了。现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。”2017年时，孙宏斌这样说道。
外界的风雨显然不能撼动万科的价值观，基于“白银时代”的判断，在2018年举行的万科南方区域9月月度例会上，郁亮首次提出了以“活下去”为企业最终目标；并在这个会议上“真正意义上第一次检讨万科的整个战略。”
万科2018年9月南方区域月度例会现场，图片来源：网络
按照郁亮的说法，在社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。万科应对转折点和不确定情况的最好方法就是“收敛聚焦”到保证企业“活下去”，并将这称之为“最底线”的战略。
那时，业界还曾认为万科是在制造行业危机和企业焦虑感。现在回看，从三令五申的“房住不炒”，再到警钟长鸣的“三条红线”，伴随着地产新周期的来临，曾经万科说过的话，似乎都在逐渐得到印证。
实际上，按照郁亮自己的说法，“活下去”三个字是在提醒万科要如履薄冰地做好每一件事，摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，认清时代、行业和自我，“活下去、活得好、活得久。”
郁亮在万科2021年秋季例会上发言，图片来源：万科周刊
从账面上来看，作为一家现金流长期保持充沛的开发商，万科的日子并不难过。在最近的市场环境中，保守的万科甚至还成为了最忙碌的企业之一。
从今年5月下旬，蓝光发展将旗下无锡和骏房地产有限公司53.17%股权，转让给了常州万科后，万科就与这家现时深陷流动性危机的西南房企有了十分紧密的联系，“接盘”了该房企的多个项目，且多为优质资产。
今年7月，万科又出手接盘华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目。这是华夏幸福在2016年拿下的“地王”项目，目前项目已有3栋住宅建设完毕，小区设施也已基本建成，只等上市。
万科还和恒大物业传出了“绯闻”，虽然祝九胜称该等事项“有接触但暂未合作”，却仍不免引得市场遐想。毕竟，万科身上并无负债压力，充沛的现金又足以保障其干净利索地去“收编”资产。
但万科仍旧还是那家严守投资纪律的企业，虽然早在一年前，万科就官宣“出于行业道义”要给泰禾集团提供“援助”。但至今，泰禾仍未达成万科设置的严格的先决条件，万科到底是不是泰禾的“白衣骑士”，或存变数。
“好事也比较难办，帮人忙，也不会给自己添乱。”祝九胜的一席话已道尽一切。受“危机感”驱动的万科，仍旧保持着“清醒”。
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面对不如意的中期成绩，祝九胜再度重申万科的“农民”身份。仔细品来，实则仍是那些年的“配方”。
这并不是万科的新标签，这个词在2017年时就曾从郁亮的口中蹦出。那是在2017年的中期业绩会上，郁亮上任万科董事会主席岗位才一个月。
这时的郁亮，已不再是曾经那个不善言辞、低调且没有个性的财务男。这时的万科，也已没有了“股权之争”的纷扰，外界对其的关注也更聚焦于万科的业务本身。
郁亮称自己所处的岗位“风口浪尖，压力常大；对于万科的寄望是自己当好农民努力耕耘，收获就是自然的结果。
熟悉地产行业的人就会知道，郁亮并不是唯一一个提及“农民”的地产大佬。如碧桂园集团董事局主席杨国强就曾称自己是“一无所有的农民出身”，现代农业也是该公司主要产业板块之一；恒大集团董事局主席许家印也曾则称自己“是农村孩子，吃过苦，也最懂农民”。
郁亮这个北大毕业的高材生的看法是，“农民抗压能力最强”而万科就是“不预测天时、老实耕地”的“农民”。
郁亮本人对于这个词无比热衷，以至于“农民”身份成了万科在“活下去”之外的又一鲜明标签，万科的“农民”心态广为人知。
不同的地方是，今时今日，“农民”万科也表达了自身也会面临看天收粮的局限性，称“只能在同样的政策、同样的市场环境下，让自己的收成尽可能地让各方满意。”
于房地产主业而言，37岁的万科审慎、警觉，严守投资纪律的它，克制并稳健。如今，横在万科面前的大山是什么？是开放、从容的多元化业务，一块并不好做的新业务所带来的阵痛。
在多元化业务中，万物云业绩还算不错。2021年上半年营收首度突破百亿大关，录得103.8亿元。它的构想是，做物管行业的“贝壳”，要成为对同行敞开怀抱的空间科技服务商。
今年8月，万物云与房企阳光城(SZ:000671)的控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司“换股”，后者为此还终止了单独上市。9月16日，三盛集团旗下的伯恩物业也加盟了万物云生态家族。
在物流行业，万科2018年领衔厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司组成的财团，完成对普洛斯的私有化收购，持股21.4%。短短几年，万科旗下的万纬物流已取得了中国物流地产市占率第二、中国最大的冷链物流地产商的成绩。
长租公寓领域，截至2021年6月底，万科旗下青年公寓品牌“泊寓”保持国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率约95%。
2021年上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。
即使如此，新业务受投入成本大、回报周期长等问题制约，却拖累了万科的利润表现。祝九胜更是直言，万科转型仍在爬坡，万科新业务的底层逻辑需要重新构建，“当年过于乐观，对困难估计不足。”
而在今年6月，万科刚宣布全面加速“开发、经营、服务并重”的转型发展，为此启动一系列组织和人事安排，以谋求新业务亟待破局。除了组织架构调整，万科的跟投机制也在近期进行了“更新”，将其扩展到非开发业务板块，并同步修改了多项规则。
“改变”还在路上，当“活下去”闯进现实，万科还需拿出成绩。此刻，或可重读郁亮在万科成立35周年之际说过的那句话，“没有成功的企业，只有时代的企业。”
